Варианты реализации залогового имущества

В условиях экономического кризиса, количество должников, которые по разным причинам не могут своевременно обслуживать свои кредиты, растет в геометрической прогрессии.
В связи с этим, банки массово начали выставлять на продажу имущество, которое находится у них в залоге по невозвратным активам. Именно за счет залогового имущества, банк имеет возможность вернуть себе свои средства и возместить другие расходы нанесенные неплатежеспособностью клиентов. Залоговым имуществом может быть все что угодно, начиная с квартир, домов, земельных участков, транспорта, и заканчивая мебелью или строительными инструментами. Чаще всего им все же выступает наиболее ликвидное имущество, а именно : недвижимость и автомобили.

Банки, с целью погашения задолженностей стремятся реализовать залоговое имущество в самый простой и дешевый способ, но в силу разных обстоятельств, процесс реализации залогового имущества в Украине является достаточно не простым и нуждается максимум во внимании и бдительности, как от продавца такого имущества так и от покупателя.
Самыми актуальными в этом процессе остаются вопросы правовой защиты и обеспечения права собственности залогодержателя на залоговое имущество, правомерности реализации такого имущества и защита права собственности нового владельца этого имущества.

Наиболее привлекательной в приобретении залогового имущества является его цена. Обычно она значительно ниже рыночной, поскольку кредит, как правило, выдается не на всю сумму оценочной стоимости недвижимости, а лишь на её часть. Причем реализация любого залогового имущества не может превышать суммы задолженности по кредиту. Если говорить о недвижимом имуществе сегодня, то в связи со значительным превышением на рынке недвижимости предложения перед спросом, цена на нее вообще превышает все ожидания. Но, кроме привлекательной цены, в приобретении такого имущества может крыться также ряд рисков, для избежания которых, необходимо понимать основные этапы и правовые основания реализации такого имущества.

В первую очередь, следует определить тенденцию, которая сложилась на сегодня и заключается в том, что и банки и сами должники инициирует добровольную реализацию залогового имущества. Если продажей имущества занимается банк, то во-первых, на должника дополнительно могут быть положены все расходы связанные с такой реализацией, а во-вторых, при общей тенденции уменьшения реальной рыночной стоимости залогового имущества, банк не будет уделять особенного внимания цене его реализации, поскольку в случае если вырученной суммы будет недостаточно для погашения задолженности, он может наложить взыскание на другое имущество должника. Кроме этого, в случае реализации имущества банком, цена на него может быть занижена в ходе его реализации, так как имущество, которое несколько раз выставлялось на продажу, но не было продано в связи с отсутствием покупателей, в следующий раз выставляется по низшей цене. В результате, реализация такого имущества не удовлетворит требования банка к заемщику и должник так и останется должником.

Именно поэтому, сегодня добровольный способ реализации имущества или перевод долга на третье лицо, является наиболее целесообразными способами решения вопроса неплатежеспособности клиентов. Те кто желают приобрести залоговое имущество, узнав о нём, например, на сайте банка, в первую очередь должны выяснить, в каком именно порядке реализуется это имущество.
В случае, если реализация имущества является добровольной, то у покупателя такого залогового имущества возникают не больше рисков чем при приобретении любого другого имущества у другого лица. Но, конечно, это не значит, что не нужно проверить статус залогового имущества, договор залога и принадлежность права, на обращение взыскания.

Сложнее является процесс принудительной реализации залогового имущества. Для банков этот вариант, в силу действующей нормативной базы, является слишком громоздким и затратним, что не позволяет им проводить быструю конфискацию и реализацию залогового имущества.

Чуприна Елена
юрист, Адвокатська Агенция «ЮКом»