Способы взыскания на недвижимое имущество. Особенности правового регулирования и практические аспекты

К основным нормативным актам, которые регулируют процесс реализации залогового имущества принадлежат Гражданский кодекс, законы Украины «О залоге» и «О ипотеке», а также Порядок реализации арестованного имущества, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 15.07.1999 года № 42/5 и Временное положение о порядке проведения публичных торгов и реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 27.10.1999 года № 68/5, а также другие нормативные акты.


В соответствии с условиями Закона Украины «О залоге», взыскание на предмет залога может быть наложено по решению суда, если другое не установлено самим договором залога. По закону Украины "Об ипотеке" есть три способа наложения взыскания на недвижимость, переданную в ипотеку банка: на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора, об удовлетворении требований залогодателя, к которому приравнивается также соответствующее предостережение в ипотечном договоре.


Рассмотрим детальнее вышеуказанные способы


Правомерность отчуждения залогового имущества должна начинаться с правомерности и законности договора залога, потому, крайне важно покупая залоговое имущество, ознакомиться с договором залога и его условиями, проверить имеет ли он юридическую силу, были ли соблюденные требования закона относительно его формы.
В случае, если в договоре залога не определен способ обращения взыскания на залоговое имущество, оно осуществляется на основании решения суда. Чаще всего в договоре этот способ определяется, в виде предостережения, которое может предусматривать передачу залогодержателю или права собственности на предмет залога (ипотеки), или право от своего имени продать предмет залога (ипотеки) кому либо на основании договора купли-продажи в порядке установленном законодательством. Действия относительно продажи предмета такого имущества и заключения договора купли-продажи осуществляются банком от своего имени, на основании договора залога, который содержит соответствующее предостережение. Но, у должника всегда остается право, а у покупателя, соответственно, риск, обжалования должником правомерности такой реализации имущества, в суде.


Следующим способом наложения взыскания является получение решения суда о признании права собственности на ззалоговое имущество. На основании такого решения, оформляются соответствующие исполнительные документы, которые передаются исполнительной службе. Последняя, в порядке определенному Законом Украины «О исполнительном производстве», во взаимодействии со специальными организациями, которые специализируются на проведение аукционов и публичных торгов (в дальнейшем - торгов), проводят соответственно торги по реализации залогового имущества. Информацию об имуществе, которое реализуется, о дате проведения торгов, о порядке проведения участия в них, а также другие данные, публикует государственная исполнительная служба в порядке определенном законом. Для того, чтобы принять участие в торгах и приобрести залоговое имущество, нужно:
• подать заявление на участие в торгах;
• уплатить регистрационный сбор за регистрацию участника торгов ;
• уплатить гарантийный взнос, который фактически есть авансом и относится в счет оплаты отчуждаемого имущества;
• принять участие в торгах и предложить наивысшую цену за имущество;
Проведение торгов оформляется протоколом и актом.


В случае, если имущество не будет продано на первых торгах, оно должно быть выставлено на следующих, которые должны быть проведены не позже чем через месяц, при этом цена имущества, которое выставляется на продажу может быть уменьшена не более чем на 25%, если речь идет о недвижимом имуществе, то не более чем на 30 %. Если имущество не будет продано на торгах во второй раз, сам банк может выкупить его по стоимости не меньше чем 65 % от его начальной аукционной цены. Если же и банк не выкупит такое имущество, то залог (ипотека), может быть прекращена по решению суда, то есть банк уже не будет иметь никакого права на залоговое имущество. Но, не реализация залога, таким образом не снимает из заемщика обязанность погасить задолженность перед кредитором.


За результатами торгов, победитель, который предоставил наибольшую цену за выставленное на продажу имущество, при условии оплаты ее в полном объеме, становится владельцем этого имущества. Относительно правоустанавливающего документа на приобретенное имущество, то им, в случае приобретения движимого имущества есть протокол и акт о проведении аукциона, в случае приобретения недвижимого имущества - свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, которое выдается нотариусом на основании протокола и акта о проведении аукциона.


Относительно внесудебного способа обращения взыскания, то оно заключается в том, что банк получает у нотариуса исполнительную надпись и обращается с заявлением к исполнительной службе с просьбой выполнить исполнительную надпись. Последующая реализация имущества происходит через аукционы или публичные торги, в порядке отмеченном выше.
Основным риском у нового владельца является риск потери приобретенного имущества, в связи с признанием недействительными публичных торгов или аукциона. Оснований для этого более чем достаточно, например : признание недействительным договора залога, исполнительной надписи нотариуса, отмена или опротестование решения суда на основании которого осуществлялось взыскание, нарушение порядка публикации информации о проведении торгов и порядка проведения торгов, нарушения исполнительной службой порядка проведения экспертной оценки имущества, нахождения имущества под арестом, передача его в обеспечение обязательств другому кредитору и другие риски.


При приобретении недвижимого имущества, высокой является вероятность обжалования предыдущим владельцем недвижимости (бывшим должником) действий банка связанных с отчуждением недвижимости. Кроме этого, например, в квартире, которая реализовывается банком, могут быть прописанные люди, вопрос о выселении которых на момент приобретения такой квартиры, может оставаться нерешенным, что гарантированно означает возникновение в дальнейшем долговременных судебных процессов их выселения. Еще сложнее является ситуация, когда в приобретенной квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их в принудительном порядке без предоставления альтернативного жилья невозможно. Поэтому, приобретая такое недвижимое имущество необходимо заручиться гарантией об отсутствии подобных проблем или об их успешном решении.


Сейчас, вопросы упрощения процедуры реализации залогового имущества, не только не решаются государством, а наоборот – усложняются. Банкиры неоднократно обращались к органам власти с просьбой упрости процесс отчуждения залогового имущества, сделать его внесудебным, поскольку, количество неплатежей увеличивается, и потребность в оперативной реализации имущества становится все большей. Вместо этого государство становится на защите должников. Да, 26 декабря 2008р. парламент принял в первом чтении законопроект №3459-1, каким планируется ввести мораторий на принудительное взыскание жилищной недвижимости, которая находится в залоге банка.


Не ввиду достаточно непростой процедуры отчуждения залогового имущества, это не должно отпугивать потенциальных покупателей такого имущества, к тому же это является замечательным случаем приобрести необходимое имущество, соответствующего качества по достаточно умеренными ценами. Важно лишь, быть внимательными при приобретении такого имущества, необходимо проверить все документы, договоры, внимательно выучить их, оценить риски, взвесить все преимущества и недостатки приобретения такого имущества и принять соответствующее решение.

Чуприна Елена
юрист, Адвокатська Агенция «ЮКом»